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房价只是在分化而不是崩盘 影响楼市走势五因素

房天下综合整理   2014-04-10 09:48

[摘要] 目前我国房地产市场已由“普涨时代”进入了“分化时代”,城市间差异日趋明显。随着部分城市房价松动下行,市场看跌预期陡升,“崩盘论”甚嚣尘上。

目前我国房地产市场已由“普涨时代”进入了“分化时代”,城市间差异日趋明显。随着部分城市房价松动下行,市场看跌预期陡升,“崩盘论”甚嚣尘上。

然而,在城镇化仍然存在较大发展空间的大背景下,我国房地产市场仍将具有较大的成长空间,调控政策则具备较大的调整空间。短期内房价将在供求关系的转变下涨势明显趋缓,中长期来看市场总体将由过去的非理性发展进入相对理性的发展阶段。

一、需求释放和政策调整将为市场托底

什么是“崩盘”?我认为,只有当整体房价全方位大幅下跌,至少整体房价跌幅达30%以上,并引发包括银行坏账激增,房地产企业资金链断裂、开发销售陷入两难,居民资产大幅缩水、购房行为大大减少等一系列系统性风险降临时,大概可以称之为“市场崩盘”。

当前房地产市场呈现出分化加剧态势,但楼市分化绝不能与楼市崩盘划上等号。当年香港楼市曾在1997年到2003年的6年下跌周期内,房价累计跌幅高达约70%,租价下跌了近50%;负资产人数急速增加,但并未见所谓的“崩盘”;市场低迷过后至今仍在正常运行。毫无疑问,我国楼市的“分化时代”离“市场崩盘”相去甚远,未来的需求释放与政策调整将为楼市托底。

新型城镇化进程下我国住房需求具备持续释放空间。纵观我国目前的城市化进程,还远未达到城镇化后期,未来中长期需求将继续跟进。政府工作报告强调解决“三个1亿人”问题 ,日前出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》也提出2020年目标城镇化率达到60%,即2014-2020年年均增长约0.9个百分点,表明城镇化需求未到饱和状态,未来仍有伴随城镇化到来的住房需求增长空间。

未来楼市若出现低迷,政策可能作出相应调整。决策层强调“分类调控”和“双向调控”表明调控的目标在于稳定,在稳房价和稳增长的双重要求下,中央与地方政府更希望楼市平稳运行,避免出现暴涨与暴跌两种极端情况。

当前在政策严控之下,一、二线城市大部分住房需求处于受抑制状态,若房地产市场持续下行出现低迷,政策层面可能进行调整,放松限购限贷,出台鼓励措施,促进受限需求释放,从而使楼市运行保持在较稳定的区间内。从调控市场的效果看,往往控制其上涨能力略显不足,而托底市场房价应该绰绰有余。

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