[摘要] 截至今年6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为35.8万亿元，同比增长20.4%，增速较3月末高0.1个百分点，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为27.7%，较去年末提升0.9个百分点。其中，个人住房贷款余额为23.84万亿元，同比高增18.6%。
8月几组数据出炉，再度引发市场关注。国家统计局数据显示，8月新增居民户贷款占比近55%，为今年以来水平；与此同时，央行公布的数据显示，8月份个人房贷占比较7月份上升，人民币贷款增加1.28万亿元。其中，住户部门贷款增加7012亿元。
毋庸置疑，住房贷款依然是银行贷款业务的“大头”，但此时，北京市却出台了号称“史上最严公积金贷款政策”，一时间让房贷资金正在不断收窄的现象显露出来。
实际上，房贷资金量收窄并不是仅仅出现在北京市，国内许多一二线城市都正在面临着房贷资金的压力，在许多业内人士看来，后续更多的城市跟进这项政策也将是大概率事件。
房贷占比反弹
可以说，8月信贷数据主要由个贷撑起。住户部门贷款增加7012亿元，其中，短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元。而住房部门中长期贷款通常被视为居民房贷。
“居民贷款占比反弹应引起关注。8月居民贷款7012亿，为2018年以来第二高月份，仅次于1月。如果看当月新增居民贷款在全部新增中的占比，8月居民贷款在新增中的占比达到54.78%，为2018年之最”，交通银行首席经济学家连平指出。
这一数据是否表明资金在加速涌入楼市？许多接受采访的银行个贷相关负责人纷纷表示，调控并未放松，今年增速比起去年同期仍在放缓。这一数据在上市银行中期报告中得到验证：今年中期上市银行房贷较年初平均增速已经下降至7%，而去年年中这一数据普遍保持在10%以上。
但增幅放缓并不意味着规模减少。今年上半年，26家A股上市银行涉房贷款余额合计25.92万亿元，在上述银行总贷款中的占比接近31.4%。其中，个人房贷总额突破20万亿元，较年初增长7.52%至20.7万亿元。
尽管房贷额度收紧、利率不断上浮，但房贷依然是银行的香饽饽。央行数据也显示，住户贷款增速依然保持高位运行。截至今年6月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为35.8万亿元，同比增长20.4%，增速较3月末高0.1个百分点，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为27.7%，较去年末提升0.9个百分点。其中，个人住房贷款余额为23.84万亿元，同比高增18.6%。
不过，部分一线城市及热点城市房贷增量开始减少。地方银监局人士表示，总体而言，房地产贷款增速与房地产市场投资、销售增速走势大体保持一致，但呈现区域分化特征。受差别化信贷政策影响，北上广一线城市限购限贷措施非常严格，执行比较到位，房地产贷款增量明显减少，而大量三四线城市仍然执行去库存政策，导致多地银行房地产行业贷款集中度不降反增。
多城房贷资金量下降
北京中原地产研究院首席分析师张da伟在接受记者采访时表示，最近二手房市场的集中网签，体现了在严格的信贷政策下，大量的需求集中在公积金市场。
来自北京中原地产研究院的数据显示，北京公积金截至2017年底，缴存总额11116.27亿元，缴存余额3719.37亿元，同比分别增长18.2%、13.8%。2017年北京地区全年发放住房公积金个人贷款535.78亿元，涉及住房57818套，北京平均每套公积金贷款额度是92.7万。
“北京住房公积金管理中心在几个月前发布的《2017年住房公积金归集使用计划执行情况及2018年住房公积金归集使用计划》，其中显示，2018年今年全年北京计划发放住房公积金贷款480亿元，比去年实际发放数额少了50多亿元。收紧公积金贷款政策，应该说是早有计划。”张da伟坦言。
易ju研究院研究总监严yue进认为，类似政策，其实是公积金贷款额度相对偏紧、抑制投资投机需求等情况下的政策体现。应该说从现在的购房政策看，本身已经比较紧了。现在公积金政策继续收紧，尤其是额度减少，所以从这个角度看，其实影响是偏利空的，或者说购房者方面的压力是比较大的。
“类似一年才获得10万元的额度，那么基本上靠公积金买房的可能性就很弱了。换句话说，从工作的情况看，一般是类似5年工作后会考虑买房，那么其实也只能获取50万额度的贷款，这个数量其实是比较少的。所以基本上要靠组合贷来获取贷款。”严yue进在接受记者采访时表示。
与此同时，严yue进坦言，从提取的做法看，其实也是会考虑到公积金的使用内容。只有身份证和户口本上的地址，才是相对具有自住需求的，否则其他城市是有炒房嫌疑的。所以公积金政策会管控。
“对于公积金政策来说，类似规范也是政策收紧的一个信号。大体上说，当前此类公积金其实是面临很多改革压力的。”严yue进说。
其他城市或将跟进
是否公积金资金量缩窄才是此次“最严公积金政策”出台的根本原因？他认为，公积金资金不足，或也是一个重要原因。但是类似不足，不是说非常短缺，而更多是强调结构的分配。即资金应该用在刀刃上，更多会考虑到刚需购房需求等。换而言之，刚需购房需求获取公积金资源，本身还是没有问题的。
作为楼市调控风向标的北京在此时推出公积金新政，也被认为充满了“政策调向”的意味。
“从很多城市来说，公积金面临的问题就是保值增值空间小，所以说在购房市场积极活跃的时候，此类公积金方面势必需要做管控。更为关键的一点是，此类公积金不足需要提前踩刹车，否则会影响一些既有公积金贷款的流程和节奏。”他说。
根据2017年数据，公积金个贷率（贷款余额/缴存余额）为87.8%，超过85%的警戒线。其中，10省市个人住房贷款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超过100%。
毋庸置疑，从整体来看，房地产市场正遭遇信贷收紧的四面楚歌境遇。
以北京市为例，其公积金贷款发放额呈现逐年下滑趋势。2016年-2017年，北京市公积金贷款发放额在全部住房交易额中的占比由9.3%下降到5.5%。在链jia交易的二手房中，2018年1-7月，公积金贷款在总成交额中的占比为14%。2017年公积金贷款发放额为535.78亿元，比2016年下降50%。2018年计划发放480亿元，比2017年下降10%。
“从北京此类政策来看，未来还是会有很多市场会模仿。当然后续各地也要研究新的思路，包括共有产权住房和租赁住房的公积金配套政策等。”严yue进说。
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