[摘要] 这篇文章的出品团队，是一群资深的地产媒体人。从文中对于医疗、教育、交通、居住和城市规划几个层面的梳理可以清晰地感受到，这些与我们城市生活息息相关的关键词，同样也与这座城市的房价息息相关。
《深圳，你需要静静》，这是本 圳火的一篇自媒体文章。
这篇文章的出品团队，是一群资深的地产媒体人。从文中对于医疗、教育、交通、居住和城市规划几个层面的梳理可以清晰地感受到，这些与我们城市生活息息相关的关键词，同样也与这座城市的房价息息相关。
深圳楼市，也需要静静。
凌晨5点，房地产权登记中心的停车场已经坐满了排队的人，队伍绕了一个大圈。
4位地产中介躺在地上，他们凌晨3点左右开始排队。
哪些关键词，成就了疯狂的深圳楼市?
百花片区20年楼龄的小户型价格达到10万-12万元/平方米之后仍然一房难求，继北京的五道口之后，成为了又一个房价畸形的“宇宙中心”。
从中联链家地产的监测数据来看，自2011年一季度以来，学位房板块的均价就再没有下跌过，一路自2万元/平方米上扬至4万元/平方米以上。
在今年深圳楼市整体向好的态势下，莲塘、南头、前海、蛇口等区域都出现了跳涨50万的案例，百花和香蜜湖两个片区则在过去两年里完成了从3万-5万元/平方米到8万-10万元/平方米的“全面升级”，令人咋舌。
刚需变成炒房客：
“深圳限牌，让我3个月赚了一辆X3”
小白刚刚工作3年多，手头有了20万左右的积蓄，正在学车的她本想要给自己买一辆新车练手，没想到深圳忽然限牌。计划被打乱，“一怒之下”的小白只好在今年1月开始看房。
“手头预算有限，我还以为深圳很难再找到100万以内的房子了。”小白初的目标定在离家较近的罗湖和福田，曾经在罗湖的联城美园看中一套68万元的单位，结果遭遇业主反价，她便放弃了，“但事实上，罗湖、福田、南山的小房子价格其实差距不大，都是3万多的单价，所以南山变成了我的优先选择。”
在看过福田的彩天名苑、南山的友邻公寓等项目之后，小白在前海路的瑞景华庭挑中了一套30平方米的小户型。虽然房源长期出租，保养情况并不好，但75万的总价低于市场价大概5万左右，小白分析，前海门口的楼盘，未来交通一定会改善，潜力看好。于是小白迅速敲定了这桩交易。
当时小白在心里还打着另一个小算盘：“一路之隔的鼎太风华，带有南山实验学校的学位，二手成交价一直不错。万一两三年后，瑞景华庭也被划成它的学位，那该多好。”没成想，小白的心愿一个月后就成真了。年后，小白接到中介电话说，她的房子被划入南山实验学校的范围，要不要考虑出售。权衡再三，小白决定挂牌125万“到价就卖。”
前来接盘的购房者出现得很快。尽管需要缴纳银行罚息、营业税、个人所得税，买家还是毅然地全款支付了房款，迅速与小白完成了交易。“在所有业主都选择反价的时候，我还让了1万呢。”小白从买到卖的3个月时间里，这套30平方米的单位价格由75万涨到了124万。
什么都别说了，看看这曲线!
3标杆新房：节节攀升的定价
把豪宅单价喊破天，把刚需价格喊过心理预期，依然有人开抢。上月开盘的勤诚达22世纪，4.2万元的单价，被几乎抢光;龙华的中海锦城二期，开盘破4万，也被抢光。
记者踩盘时发现没有抢到，或者当时也犹豫价格是否有点虚高的部分未能成为锦城二期业主的人们，也有捶胸顿足之势。紧接着媒体蜂拥报道“龙华破4了”，也有媒体不解为何龙华都能破4，难道真的可与福田匹敌了么?
标杆新房拉动周边房价的例子，在楼市中也是比比皆是，并非中海锦城一例。比如西丽的破5，再比如，深圳湾1号之于南山，公园大地之于龙岗大运城，不久将入市的壹方中心之于宝安中心区。
4前海：沾点光，宝中都6万了!
前海，这个概念在深圳已经深入人心。从城市副中心的定位中剥离出来，距离前海近的宝安中心区房价也就因此开始飞升。
龙光天悦龙庭2006年开盘价格在6000元/平方米，如今均价却早已翻10倍，每平方米卖到6万左右。而2010年在前海概念没热炒之前，像天悦龙庭之中典型的宝安中心区标杆性楼盘价格也就在2万元左右。
根据中联数据，从2010年开始，宝安中心区、西乡和前海中，富通好旺角、诺德假日花园等不少个盘价格翻两番。根据中原研究中心给出的二手房住宅价格走势，前海住宅的走势并不亚于蛇口，甚至略微领先。
仅一年，100平米的三房就涨了130多万
李大妈，去年买了龙光天悦龙庭的一套三室一厅，面积102平方米，价格在430万上下，而如今天悦龙庭类似户型的也已经卖到560多万了。“本想着早点买，可是之前觉得打什么大前海啊，有点虚高，现在看我是买对了。”
一线销售人员告诉记者，宝安中心区土地几乎已经趋于饱和状态，除了已经在建新盘外，很快会因为前海的原因，出现供不应求的情况。加之旁边壹方中心不久将会入市，如今的二手房放盘业主几乎一天一个价，水涨船高，而就在旁边的尚都价格早已“破6”。
5新富阶层：他们才有实力成为“接盘侠”
5月，深圳多个区域的房价创出高价，其中，南山塘朗城、博林天瑞同时开盘，把西丽的价格推向了5万的历史新高。
那么问题来了：动辄5-6万元/平方米，400万买套两房，谁在接盘?
中原房地产二级市场副总经理玉家雄认为，城市消费力和产业结构有着直接关系。国内目前收入增长快的行业是IT业及金融业，而恰恰都是深圳重点的产业，深圳在这两个行业里拥有大量从业人员，制造了不少新富阶层，他们会将大量资产投入到房地产行业，成为房地产市场的一支重要力量。
产业升级导入人口，购房大军“被增加”
邓志旺，深职院房地产研究所所长
产业升级和产业聚积带来的人口导入，尤其是高收入人群的导入，是楼市购买的主力军。人们一般会选择在工作地点就近居住，所以，产业区周边楼盘需求旺盛，成交活跃。
“比如之前科技园的发展，给周边房地产市场带来的提升，就很典型。”邓志旺认为，现在的西丽总部基地、坂田华为科技城、龙岗天安数码，这些园区周边有雄厚产业基础，随着产业的发展，必然会吸引大量高端人口居住，带动房价的上升。
那些让买房者心惊的楼市数据……
5月份新房成交环比增长50%，同比增长近140%;
一、二手住宅成交量达到19484套，接近2009年的高峰值;
6月1日发布的《2015年5月中房指数系统百城价格指数报告》，根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据，深圳环比涨幅居首位。
但!这些都是“均价”，你懂得……
深圳楼市，疯涨了这一轮，你是否该静静了?
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