[摘要] 购房签约，这在日常商品房买卖中可谓约定俗成，但前段时间市民魏先生就遇上了买一手房被告知不能马上签约的问题。那到底是哪里出问题呢？原来，不能马上签约的房源大多是由于抵押问题所致。律师提醒，抵押房源合法买卖有前提，购房者若在不知情的情况下购买了抵押房，可以要求退房。
购房签约，这在日常商品房买卖中可谓约定俗成，但前段时间市民魏先生就遇上了买一手房被告知不能马上签约的问题。那到底是哪里出问题呢？原来，不能马上签约的房源大多是由于抵押问题所致。律师提醒，抵押房源合法买卖有前提，购房者若在不知情的情况下购买了抵押房，可以要求退房。
3月中旬，市民魏先生看中了一套120平方米的一手现房。不过，就在魏先生与楼盘销售代表谈好了价格并准备签约时，此时销售代表却告知魏先生可以先缴首付款锁定房号，但正式签约要等到6月份。这一时间让魏先生有点摸不着头脑：明明楼盘都已经有业主入住了，为什么还不能马上签合同？
该楼盘的销售代表向魏先生表示，目前房子以在建工程的方式抵押给了一家银行，按照开发商的还款计划，快今年6月初就可以整体解押了。负责人还表示，这种在建工程抵押属于比较常见的操作方式。
既然房子抵押给了银行，为什么还能卖给购房者？该楼盘负责人表示，银行作为债权人同意开发商出售房产。在购房者缴纳了首付款后，他们就会办理该套房子的解押手续，然后与购房者进行网签备案，购房者并没有什么风险。
“后来我问了该楼盘的其他入住业主，发现原来这些业主也没有拿到房产证，开发商给出的理由同样是楼盘还没到期解押。要是开发商没有如期解押的话，那房子产权会不会出问题呢？”魏先生表示，虽然个人比较喜欢这套房子，但由于担心产权问题，所以这段时间一直决定不下来要不要缴首付款。
业内人士：被抵押房产合法买卖有前提
那么，当遇上魏先生这样的情况时，被抵押的房产究竟能不能进行合法买卖呢？对此，律师指出，在一定前提下，被抵押房产是可以依法转让的。
根据相关规定：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。
不过需要指出的是，上述所说的前提，主要是指按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。以上述魏先生的情况为例，楼盘销售方在双方签约前明确告知了其房产抵押的情况，如果魏先生此时依然选择缴纳首付款锁定房源的话，那么这表明买家同意交易，这样的买卖是合法的。
业内人士说：“其实多年来抵押房源在房地产市场并不鲜见，行业内也称作在建工程抵押。一般来说，为了获取流动资金，部分开发商会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于利用时间差进行资本操作。”业内人士坦言，一般融资渠道丰富的大型或上市型开发商很少出现房源抵押的情况。不过在前几年房地产市场景气度一般的时候，不少中小房企都把抵押视为资金周转的重要手段。
在抵押手段上，有的房企选择将整个在建工程抵押给银行，也有一些选择抵押部分工程。这也是有时为何一个楼盘里并非所有房源都处于抵押状态。对于商业银行来说，由于房地产工程抵押业务的利率较高，安全系数相对更高，因此前者一般不抗拒进行这样的操作。
在实际操作中，开发商会对抵押房逐步还款，逐步销售，即先还款后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。目前，通行方法是，开发商在履行告知的前提下，签房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。
其次，买方还可以在和开发商签合同后，买方、开发商和银行三方约定，由买受人将购房款存入银行指定账户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款，银行出具证明办理抵押解除。
那么，购买这些抵押的房源，其风险主要在哪里呢？业内人士表示，一般来说，房屋达到了预售条件，应该是靠销售回款来解决资金问题的，但这当中主要的风险在于项目销售速度的快慢。一旦遇上楼市整体低迷时，个别开发商可能会因为资金周转不灵的情况，项目解押的进程自然也就会放慢。在一些三四线城市，早年的确曾有个别开发商因资金链断裂而导致项目整体烂尾的情况。(房言)
转自：焦作日报
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