[摘要] 2018房地产上半年，中央层面紧守“房住不炒”定位，坚持调控目标不动摇、调控力度不放松，1-6月以“限购”、“限售”、“限价”、“限贷”为主要手段，各地密集出台调控政策，调控范围全面覆盖一二线、三四线热点城市，调控周期呈延长趋势。
一、2018年上半年地产关键词
1.4
南京调整人才落户新政，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
1.5
兰州市住房保障和房产管理局等三部门联合发布通知称，自1月8日起对部分区域取消限购。同时，对主城大部分区域住房实行三年限售。
1.16
南京市公布《南京市高层次人才购买商品住房服务工作办法（试行）》，明确高层次人才购买商品住房须本人购买，且仅限购买一套，所购房源5年内不得转让。
2.1
2月1日起，广州四大行上调房贷利率，首套房贷利率从基准上浮5%调至上浮10%，二套房贷维持上浮15%不变。
2.3
3.13
国家发改委官网发布通知，全面放宽城市落户条件，2018年实现进城落户1300万人。2018年改造各类棚户区580万套，推进部分商品住房库存量大的三四线城市和县城去库存。
3.22
3.31
成都市房管局公布新政，成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。
西安市房管局召开由房地产开发企业参加的会议，30多家房地产开发企业现场签署承诺书，承诺不搞全款优先选房等内容。
4.7
北京公租房项目向“新北京人”敞开，申请公租房要满足这些条件：，申请人必须在公租房配租区域内工作，不能跨区申请；第二，要在北京有稳定的工作，缴纳个税或社保连续60个月（满5年）；第三，年龄在45岁以下，在北京没有买过房，租住的房屋都是临时的。
4.19
青岛限购措施再度升级，市区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。
4.22
海南省宣布即日起实施全域限购，非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
4.24
珠海市出台《关于实施“珠海英才计划”加快集聚新时代创新创业人才的若干措施（试行）》，赠送认定人才50%住房产权、给予创新创业团队1亿元资助、提供本科人才2.6万元及硕士人才3.8万元补助。
5.7
北京市发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》向社会公开征求意见，拟规定：限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
5.14
丹东市出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》表示，非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后，方可上市交易。异地住房公积金缴存职工在丹东购房申请异地住房公积金贷款的，首付比例调整为不低于50%。
5.19
住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》指出，各地需坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
5.21
武汉市《临空港青年城大学生安居房购房登记公告》，将以“临空港青年城”为大学生安居房试点，向符合条件的大学毕业生低于市场价20%出售，满足大学毕业生居住需求。
5.25
北京市正式发布实施《关于加强限房价项目销售管理的通知》，要求开发商在销售限价房时，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款的内容。
西安市发布通告，将在全市范围开展商品房交易秩序专项整治活动，严厉打击房地产开发企业虚假摇号、内定房源、设置全款优先等限制性条件、捂盘惜售、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的行为。
6.5
深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。
6.16
自然资源部发布消息称，统一的不动产登记信息管理基础平台已实现联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。
6.24
西安市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，明确，在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。
6.26
杭州市要求确保公证摇号工作公开、公平、公正；在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房），并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。
6.27
6月27日，针对棚改货币化即将取消或收紧传言，国家开发银行新闻办公室表示，从未授权任何人员代表国开行发表棚改事宜的言论。
解析
2018年上半年，在“房住不炒”的定位下，截止6月底已有逾50城出台调控政策，一个城市多次发布“补丁”式调控政策亦是常态，真正做到了“因城施策”、“精细调控”，坚决抑制非理性购房需求。在限购从严之外，可以看出，国家鼓励刚需、保障自住的态度也很坚决。
从各地政策细则和力度差异来看，调控主要针对外地人投机炒房行为，力度也根据地区市场的情况有所区别，目的为防止当地楼市出现“量”、“价”的大幅波动，既要防范投机行为带来的市场过热，也要防控政策过严导致的市场下行。
目前各地楼市政策进入微调时期，预计未来政策的出台主要以规范土拍、预售或调整限售年限等为主，部分未出台调控政策的地区如出现房价涨幅上行也存在较大调控可能，但力度会根据当地的市场热度、库存水平而有所差异，整体调控力度大幅上行的可能较小。
三、市场半年度总结回顾
土地市场
各类用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年，300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分线来看，各线城市住宅用地推地均加速，其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市同比增长32.9%，增幅。
图：2012-2018年二季度300个城市各类用地推出面积同比变化
住宅用地成交量同比增长超两成，二线城市同比增幅居首。2018年上半年，300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比增长29.3%；各类用地成交出让金19075亿元，同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米，同比增长23.5%。各线城市成交面积同比均增长，其中一线城市上半年同比增长6.7%；二线城市同比增长25.3%，增幅居各线城市之首；三四线城市同比增长23.4%。
图：2012-2018年二季度300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率
住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨，溢价率继续下降。2018年上半年，300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米，同比下跌1.8%；溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。其中，住宅用地成交楼面均价3907元/平方米，同比上涨4.4%；溢价率为23.3%，较去年同期下降20.1个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下，一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右。分线来看，上半年一线城市同比下跌22.3%，二线城市楼面均价同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米，同比上涨15.0%，涨幅居首。
从高价地成交来看，上半年高价地共成交156宗，二线城市占比提升。2018年上半年，高总价、高溢价的住宅用地共成交156宗，规划建筑总面积3608万平方米。其中，一线城市高价地共成交21宗，二线城市成交91宗，占比接近60%，较2017年高价地成交占比明显提升。
新房市场
政策严控下，重点城市新房成交规模继续缩减。2018年上半年房地产市场调控政策持续深化，长效机制建设稳步推进，金融监管力度加强，在限购限贷、预售限价等严控政策下，重点城市新房市场供需不匹配，有效供应不足造成需求释放受阻，再加上备案延迟等因素影响，新房成交面积持续回落。据初步统计，2018年上半年，50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右，同比下降约10%。
图：2010年至今代表城市月度成交量及上半年月均成交走势
不同级别城市来看，一线城市成交继续回落。据初步统计，一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%，领降各线城市，其中京沪成交面积依然处于历史点，深圳由于去年基数较低，成交同比增长两成左右，但成交规模仍处于低位区间。二线代表城市月均成交面积约76万平方米，同比下降7%；天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大，成交规模值处于历史相对高位，上半年月均成交面积在32万平方米左右。
价格方面，根据中房指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2018年上半年百城价格累计上涨2.62%，较去年同期收窄1.57个百分点。
二手房市场
十大城市二手房成交套数同比下降，价格累计上涨0.21%。据初步统计，2018年1-5月十大城市二手房市场成交套数约42万套，较去年同期下降近一成。其中，杭州成交套数同比下降超四成，领降十大城市；北京、南京成交套数同比下降超两成；苏州二手房市场成交相对活跃，1-5月二手房成交套数同比增长20%以上。价格来看，今年1-5月十大城市二手房价格累计上涨0.21%。
解析
在持续深化的调控政策下，房价趋稳，成交面积持续回落。预计下半年调控政策仍将延续从严趋势，同时深圳出台的住房新政标志着多主体供应的长效机制建设取得了实质性的进展。下半年一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温，整体来看，量降价稳仍是趋势。
四、北京市场半年度总结回顾
土地市场
土地推出情况：
2018年1-6月挂出土地共37宗土地，其中撤挂2宗，流拍5宗，限价用地7宗，商办用地4宗，工业用地1宗。
土地成交情况：
2018年1-6月北京土地成交土地30宗， 流拍6宗。成交规划建面：197292.98万㎡，成交楼面价：75206元/㎡ 。
新房市场
市场供应：
2018年1月-6月北京新建商品房新签发89个预售证62个楼盘，共14050套房屋，写字楼、商业新增1111套，公寓374套，地下车库1434套，自住房物业新增供应1305套。
市场成交：
2018年1月-6月北京新建商品房成交693.56亿元，共成交13457套，成交均价42252元/平方米。
二手房市场
2018年上半年，处于调控上风口的北京在严厉的政策之下，成交量较往期稳中有降，成交价格趋稳，保持着相对健康、稳定的楼市环境。作为楼市调控风向标，预计短期内北京楼市的行政干预手段不会退出。鉴于北京当前已经执行了甚为严厉的限购政策，未来调控措施应不会超出现有框架，毕竟“房住不炒”得前提下，也得保障合理的住房需求不是？
市场方面，进入4月以后，北京楼市渐呈回暖态势，5月继续升温，在房屋价值与价格趋近的同时，相当一部分客户结束观望，选择适时释放置业需求，预计下半年北京楼市量升价稳是主趋势。
五、2018年楼市回顾与下半年预判
刚刚过去的2018房地产上半年，中央层面紧守“房住不炒”定位，坚持调控目标不动摇、调控力度不放松，1-6月以“限购”、“限售”、“限价”、“限贷”为主要手段，各地密集出台调控政策，调控范围全面覆盖一二线、三四线热点城市，调控周期呈延长趋势。
统观2018调控政策，可以看出，“限售”政策在精准打击投机炒房的同时，既不伤及刚需又能抑制投机、平稳楼市，逐渐成为了各城市调控的和标配，2018年以来新出台调控的城市政策无一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市数量已近70个，限售年限在2-5年不等。此外，“限价”同样是各地调控不可或缺的方式之一，主要目的为通过行政干预防止一手房价格的大幅波动。考虑到目前楼市调控基调主要为稳定房地产市场，预计“限售”、“限价”下半年还将成为各地楼市调控的常态化举措。
在高压调控之下，今年以来更多城市颁布“低门槛”人才新政加入“抢人大战”，在抢人的同时放松户籍限制、提供租房及购房补贴，刺激了当地楼市的需求，是以“万人抢房”、“房荒”等现象时不时会在这些城市上演。目前部分城市已对人才落户政策打上购房限制的补丁，其他区域若出现由人才落户政策导致的房价涨幅扩大，不排除后续出台购房限制条件的可能。
此外，“降准”、“房贷利率抵税”、“限竞房”、“公证摇号”等举措的出台，表明积极支持保障刚需住房亦是政府调控倾斜重点。
从市场表现来看，受政策严控、新房供应不足等因素影响，2018年上半年一二线城市在成交量、价上均低于往年同期基数，处于低位区间。受棚改货币化和大房企入驻影响，三四线城市上半年成交规模反超一二线，处于历史相对高位。
对于2018年下半年房地产趋势预判，主要以“房住不炒”为主基调，政府下半年抑制非理性购房需求的决心应不会变。部分城市人才战略引发的市场行情已有政策出台调控且扩围预期加强，新落户人口的置业需求释放周期将明显后延，需求规模将趋于稳定。三四线市场受棚改货币化安置比例下行调整影响，市场有效需求将有所下降，销售规模或将随之回落。一二线城市受供应改善、城市价值与价格回归影响，量价维稳是大概率事件。
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