[摘要] 2018-2022年将是房地产行业高位盘整、加速分化的转型期，智慧布“道”方能从暗流涌动中取胜，从2018年上半年的业绩表现来看，转型期特征已逐步铺开。
房地产发展周期角度来看，2018年房地产已经进入高位减速、分化加剧的阶段初期，企业之间的规模战升级，争相实现千亿战略目标，中小企则面临更严重的生存压力和并购风险。博志成研究院判断，2018-2022年将是房地产行业高位盘整、加速分化的转型期，智慧布“道”方能从暗流涌动中取胜，从2018年上半年的业绩表现来看，转型期特征已逐步铺开。
上半场，观测房企中，目标实现50%仅 13家
到6月为止，仅有13家房企完成预计销售目标的50%，在完成率前名前45名的房企中，平均目标完成率为47.72%。从目标完成进度来看，年内最有望实现千亿目标可能是：中国金茂、正荣地产、金科集团、中粮地产，目标完成率分别为71.76%，63.5%，60.5%和60.18%。
表：2018年销售目标完成率前10房企表现
从规模增速来看，观测中的45家房企平均同期增长率为43.98%，总体差异较大，其中7家房企增幅达一倍以上，甚至有3家2018半年业绩已超2017全年业绩（中国金茂、建业地产、融信中国），此外，龙光地产也将超越上年。
表：2018年销售金额增速80%以上房企表现
回顾房企竞争格局，前三甲中，碧桂园以4124.9亿元的销售额居于首位，占市场份额6.16%，万科销售额3046.6亿元，市场占有率4.55%，恒大销售额2990.3亿元，市场占有率4.54%，10房企已经实现近30%的市场占有率，其中一半由三强瓜分。博志成研究院预测，2018年末3、10、30梯队市场占有率分别维持在14%、26%和42%左右。
表：2015-2018房企各梯队市场占有率及预测
21-30提速保持，均达51%
另一方面，我们发现，21-30之间的房企在加速缩短与前一梯队的距离，市场占比13%，与11-20占比相当；销售金额的阶梯间增速也显示，TO21-30房企2018年6月同比增速虽不如前两年增速，但仍是增速梯队，达到51%，而房地产行业同期同比增速为13.17%。
表：2018年6月21-30房企表现
数据来源：国家统计局，上市企业报告，博志成研究院整理
这一梯队2018年能否加快实现千亿目标，不仅意味着企业个体的成长，更会对整个房地产在新时代的发展格局产生影响，对于其它中小房企开疆拓土、摆脱困境，它们的经验或许值得挖掘和学习。
今年年内房地产调控密度之大，范围内的政策调整已近300次， “房住不炒”，“多供给渠道”的基调之下，由于供需市场矛盾激烈，住房成交方面总体火热：上半年商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，销售额为66945亿元，同比增长13.2%，增速提高1.4个百分点。
数据来源：国家统计局，上市企业报告，博志成研究院整理
从企业竞争角度来看，强者恒强、规模取胜的特征继续凸显，2018上半年，房企前三甲销售总额均破3000亿元，从历史数据来看，博志成研究院测算，理想状态下30的门槛线可能达到950亿，预计2018年有25家房企销售额可达1000亿。
但综合考虑年中数据对年末数据的预测性，2018年末的销售表现可能有所收敛，加之年 内环境的复杂性，悲观估计则不超过800亿元，换句话说，冲刺千亿恐怕没那么容易。
表：2016-2018房企梯队门槛变化及预测
对于中小企业来说，面对这些基础好，却又很努力的竞争对手？我们怎么办？
表：2018年销售目标完成率45房企表现
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