[摘要] 不少人因此悲观地认为，楼市真的要凉了。果真如此吗？
融资渠道收紧、棚改货币化刹车、中美贸易摩擦……使得房地产股一次次闪崩。不过，以上这些或许都没有这个政策威力大——那就是，最近政治局会议上再次强调，要坚决遏制房价上涨！
不少人因此悲观地认为，楼市真的要凉了。果真如此吗？个人认为，受政策高压影响，短期内房价会在箱体内横盘震荡，但是长期上扬的曲线依然不变！
这次措辞为何会如此严厉？
过去的政策目标都是遏制房价“过快上涨”，而这次是“遏制房价上涨”，意思是房价不能再涨了。这也是为什么很多人觉得要凉凉的缘故……
不过，很多人并未深究“坚决遏制房价上涨”背后的缘故，仅凭字面意思认定，未来房价都不会再涨了，这是典型的人云亦云，不容易认清真相。
此次政治局会议之所以措辞如此严厉主要有以下原因：
以2015年6月为本轮楼市上涨的起点，至今年6月，房地产市场已连续上涨37个月，刷新了中国房地产连续上涨周期的最长纪录。
更重要的是，今年6月，70个大中城市，上涨的城市数量为63个，是最近21个月以来房价上涨城市数量的一次。
环比上，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比5月扩大0.3个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%！
这些房价涨幅的数据太不“正常”了！
自限价以来，中央重点关注的15个热点城市房价非常稳定。在国家统计局的数据里，月度环比涨跌幅度基本上集中在-0.5%至0.5%之间。但是，这次国家统计局公布的数据，大部分热点城市都跳出了过去一年的涨跌区间。
以济南为例，过去一年济南的月度环比涨跌幅度区间是-0.6%至0.5%之间，今年6月份济南一手住宅环比涨幅是3.6%。以至于有人认为，一手住宅的限价政策，恐怕要逐步取消了！
今年涨幅最猛的还是三四五线城市。一些地方政府利用棚改货币化念歪经，导致房价暴涨和隐性地方债剧增，这使得原本是为了改善居民住房条件，同时解决三四线城市库存问题的棚改货币化变得成了众矢之的。虽然国开行踩了刹车，但依然还不够！
根据财政部的数据，今年前6个月，契税2974亿元，同比增长16%；国有土地使用权出让收入达26941亿元，同比增长43%。而2017年上半年，国有土地使用权出让收入18836亿元，同比增长34%。
因土地出让收入是结转数据，说明前期土地市场持续火爆。契税的大幅增加，也侧面映证房地产市场热度未减，成交量仍处上行通道。
其次是贸易摩擦还在继续，美联储还奔跑在加息的路上，人民币贬值的压力较大。国内的资产泡沫不能继续吹大，当然更不能大跌。经历2015年以来近3年的上涨周期后，房地产从一线到六线城市的需求得到了充分释放，除了少数城市，房价短期基本都处在高位，而推动房价上涨的后劲略显不足，市场向下的概率远远高于向上的概率。要减小这种概率，就要迅速将房价摁住。
但摁住是不是意味着就一点都不能涨了呢？我认为不是这样了，因为除了“坚决遏制房价上涨”之外，还有“坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期,整治市场秩序”。暂时遏制房价上涨只是权宜之计。解决好房地产市场问题，还需要长效机制，而非通过行政手段打压房价。最终还是要靠经济手段来取代如今的限购限贷限价。因此，短期（一两年内）可能会横盘，但在更长的时间里，上扬的曲线依然是不变的。
一二线城市房价有价值支撑
虽然时下大众对楼市的看法也越来越分化，但还是有部分共识的，比如认为人口净流入，经济发展后劲足的一二线城市，还是没问题的。
事实上，房价上涨的不仅是中国。
欧盟统计局的数据显示，2018年一季度欧元区的房价上涨了4.5%，创2007年一季度以来最快的同比增速。
Zillow的统计数据则显示，今年一季度美国房屋价值同比大幅上涨了8.7%，创2006年6月以来增速。
真正有价值的城市，从来不会被低估，无论中外。从美国来看，过去30年波士顿房价涨了7倍，纽约和洛杉矶基本类似。次贷危机后美国房价下跌40%，纽约下跌11%，但是曼哈顿基本没跌，因为它是世界的经济中心，是纽约最富有的区。2012年之后，美国各大城市迎来一轮飞涨，纽约房价比2007年高点上涨20%到30%。
最近公布的凯斯席勒20城房价指数中，西雅图连续19个月蝉联美国房价涨幅榜榜首，环比上涨2.8%，同比上涨13%。而今年上半年，旧金山的房价大幅上涨20.5万美金，同比攀升20%，创历史同期涨幅，目前均价162万美元，当地住宅中位数已经比金融危机前的泡沫时期高出80%！
而且，美国的数据显示，越是高收入人群聚集的城市，房价上涨得越快。
数据显示，当年美国总统竞选时，希拉里的胜选县生产总值占全美GDP的64%，而特朗普的胜选县GDP只占全美的36%！为啥呢？因为支持特朗普的多半是过得不如意的人，支持希拉里的是相对混得好的群体。
Zillow的资深经济学家阿伦·特拉扎斯发现，希拉里胜选县房价的中位数是25万美元，而特朗普胜选县的房价中位数只有15.4万美元。如果把通胀率考虑进去，你就会发现：从2000年1月到2016年10月，希拉里胜选县的房价上涨了27%，而特朗普胜选县的只上涨了6个百分点。
回到国内，其实也是一样的。有才华的人多半不甘于呆在小城镇。过去嚷嚷着要逃离北上广深的人，之后多半又回到了一线。
当然，现在国内一线以及强二线的房价都很高了。不过，源源不断流入这些城市的人口为经济发展提供了强大支撑。假以时日，自然也会推动房价继续上涨。目前，一线城市的人均GDP已经达到发达国家水平……
更何况，贸易争端下，需要进一步扩大内需拉动经济发展，而扩大内需的突破口很可能就是城市群建设。因为这里面的潜力非常大。
以被炒得火热的粤港澳大湾区为例。跟东京大湾区相比，粤港澳大湾区的人口聚集度已经非常高了。可是跟东京一圈一圈往外聚集的东京都相比，我们的粤港澳大湾区基本上还是一个大农村。
目前，人口依然在往粤港澳大湾区、长三角城市群等聚集。2017年底，中国的城镇化率才58.52%，距离成熟（80%左右）还远。均衡发展的愿景很美好，但事实上城市发展就是不断集中的，城市群的发展是围绕核心一二线城市进行的。
上个世纪，日本楼市泡沫破灭。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本的平均地价连续14年呈下跌趋势，与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平。然而，东京是泡沫破灭后上涨的。日本不动产经济研究所的统计显示，首都圈1都3县2017年度出售的新建住宅每户均价为5921万日元（约合人民币345.48万元）。较2016年度上涨6.9%。创下日本经济泡沫期1990年度（6214万日元，约合人民币362.57万元）以来的水平。
三四楼市有内生性上涨动力
一二线没问题，那三四线呢？很多人张口就来：三四线人口净流出，肯定不行……这都是没动脑子思考的随声附和。
今年一季度，我国平均房价上涨7.9%，是平均房价史上涨幅的一年！一二线价格被死死摁住的情况下，如此大的涨幅来自于三四五线的助攻。部分三四五线城市被透支得比较厉害，但并不意味着所有三四五线都不行了！
很多人夸大了棚改货币化的作用。根据恒大研究院的数据，2015年~2017年，棚改货币化安置消化商品房分别占全年销售面积的8.2%、11.1%和12.8%。没想象的那么夸张。
事实上，2013年~2015年，货币化安置比例不断提升，三四线楼市并无明显起色。回暖源于系统性修复，这也是其未来能够持续发展的内生性因素。
首先，人口上。由于人力成本增加，此前沿海的一些制造业企业，要么向外迁往东南亚，要么向内迁到内陆地区的市、县，也带动了人口外流趋缓，甚至回流。
一二线之外，我国还有10亿左右的人口，这其中，农村人口大部分会流入三四线城市，同时还有大量崛起的城市中产阶级。他们有大量购房需求。
其次，收入上。去年，我国人均GDP约9000美元。国际上有一个S曲线效应，即当人均GDP处于3000~8000美元整个区间的时候，居民的消费会加速。目前，中国收入处于这样一个阶段的人群，大概占50%以上，其中具有强大消费能力的人占到3~5亿，这些人基本上都在广大的三四五线城市。而人有钱了以后的消费会是买房子。
拼多多的上市，固然说明还有很多“穷人”，但是也说明这些穷人变得比以前富有了，至少都用智能手机了，而且物流能够到达他们那里了，否则你怎么上拼多多，第二即便你砍价砍得很低，但物流很贵，还是不划算的。
更重要的是，这些人的收入增长很快。过去五六年来，从收入增速来看，三四线城市和农村其实是略高于一二线城市的；低端劳动力成本提高的速度明显高于中端和高端劳动力成本提高的速度。
过去十余年来，我国名义GDP和商品房房价走势保持很好的吻合关系。换句话说，居民有没有购买力，取决于经济能否增长。目前，我国GDP回落到7%左右，但在全世界依然处于前列。
今年随着对三四线棚改货币化的整顿，未来三四线的房价有望收窄。这意味着未来随着经济的发展，收入的提高，人们依然有持续的购买力可以释放。
最后，供给上。三四五线人口基数大，收入增速快，而且正处于消费旺盛区间，除了刚性需求（城市化率很低的地方），他们也有改善性需求。
经过轰轰烈烈的去库存，目前不少三四线城市的库存已经由此前的过剩变为短缺。一些地方政府已经发文警示去化周期不足六个月的城市提前做好准备工作，谨防投机炒作。不少城市从长期看，上涨的动力犹在，只不过会从此前的一路猛冲，变成细水长流——这也是管理层和我们都希望看到的结果。
小结
放眼全球，太平戴维斯斯（Savills）的报告《私人财富全球之旅》显示，全球房地产总资产约占全球主流资产总值的60%，是国家、企业和个人财富的主要储存方式！这是既存的事实。
此外，消费一直是国家经济发展的压舱石。而住房消费与诸多行业紧密相关。今年住房销售增速回落，就带动了住房相关消费的增长放缓。换句话说，只要经济还在发展，住房就不会太差。
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