发展租赁住宅市场不该以推高租金为代价

和讯名家   2018-08-25 10:55

[摘要] 发展租赁住宅市场核心仍在增加供给，才能有助平衡供求、稳定租金

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;">近期，北京房租上涨成为继房价之后的新焦点，长租公寓也因此成为众矢之的、被推到风口浪尖。而作为发展租赁住宅市场过程中的一大主力军，机构经营的长租公寓被普遍寄予厚望，以期解决前期散户业主租赁中产生的种种痛点，现在似乎租客只是从一个火坑跳到另一个火坑而已。这种情况的出现是发展租赁住宅市场过程中的必然还是偶然，发展租赁市场是否会真的推高租金呢？

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;">1 房租上涨的核心在供不应求，长租公寓运营不规范的推波助澜也难辞其咎

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 毋庸置疑，北京房租的短期上涨的确与运营商们为扩大市场份额，高价争抢房源密切相关，实际上背后映射出的是租赁市场供不应求的客观矛盾，价格永远受供求关系影响而持续波动：

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 从需求层面来看，一方面以“拆违”为重点的整治工作持续实施造成了需求的集中释放，部分租客不得不寻找新的房源以供居住，2017年北京“拆违”完成量达到了5985万平方米，2018年仍计划完成4000万平方米的拆违量；另一方面，2018年毕业季、求职季和即将到来的开学季，三季叠加也使北京的租房市场需求量大幅攀升。

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;">从供给层面来看，截止到8月中旬北京租赁房源挂牌面积仅71万平方米，挂牌套数为7283套，远远不及武汉、成都等二线城市，加之北京商品房近年来的新开工量、施工量、竣工量都逐年走低，可入市房源下降导致可租赁房源不足。

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;">

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 事实上，此番被推至风口浪尖长租公寓运营商也正是利用了市场供不应求这一点，以“二房东”角色锁定房源，未来高价出租，赚取其中差价，而前提正是能够成交、市场接受，否则收储的房源“有价无市”，最后的亏损也会由运营商们自己承担。

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 这也正是为什么这一点只发生在了北京，而其他城市如上海、广州、杭州、武汉、成都等并没有这样的问题。即是一旦供求平衡甚至供不应求，这样的套利空间就会消失。

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 2   机构运营主体只是盘活个人存量房源而没有增加供给，规范定价权制度不能缺位

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 目前租赁运营商们备受争议的主要是以高价争抢房源从而提升了市场平均租金价格，提高了低收入人群的住房消费成本，这样的“恶性竞争”实际上是市场低效的表现。一方面机构运营商并未创造新增供给，另一方面租金价格的提升也无疑增加了运营商们自身的成本开支，提高了后期经营风险。之所以运营商们乐此不疲做着这样的竞争游戏，主要源于对规模扩张、市场占有率的强烈需求，而背后更深层次的原因是对未来租赁市场定价权的争夺。

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 今天各城市租赁市场大体呈现如下情景：90%以上的可供租赁的房源掌握在个人手中，机构运营商们正通过自己的专业能力将个人房源转化为机构房源，占据了市场规模的巨大优势则意味着对当地租金价格的主导权即定价权，以此来反观运营商们“重金”抢夺房源的行为，也就不难理解其中的逻辑了。

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 3 发展租赁住宅市场核心仍在增加供给，才能有助平衡供求、稳定租金

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> “租购并举”作为房地产市场调控长效机制的一个基本制度性举措，加快发展租赁住宅市场的路长且坚，其最近本诉求正在与促进市场供求平衡，促进租金价格稳定，具体表现在以下三个方面：

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;">一是从供应端新增租赁房源，一方面加大纯租赁住宅用地的供应，去年以来拍出的大量纯租赁住宅用地基本都以远低于周边商品住宅用地的价格成交，压低了拿地成本也是为后市项目入市的租金价格腾挪出足够的空间，另一方面政府也加大了公租房、廉租房建设，以求解决外来人口的居住问题；随着可租赁房源的增多，租赁市场供不应求的矛盾将得到有效缓解。

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 二是引入多元主体，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务，将个人手中的闲置房源进行转化，提升资产使用效率，许多长租公寓运营商也得以蓬勃发展；这其中的确存在为争抢房源而恶性竞争等行为，但引入多元主体从本质上而言是提升市场效率的行为，不能“一家独大”的机构运营商们会为了赢得更多的客户而不断优化服务品质。

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;">三是从需求端来看，不断保障租客权益，鼓励租赁消费。如试点推广租售同权，承租人可以同等享受教育、医疗等基本公共服务，此举有助于让外来务工人员在短期内无后顾之忧；而租房者可以提取住房公积金用于支付房租，这也在“变相”降低租客们的租赁负担。

etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;">综合而言，不容否认的是，当前长租公寓运营商在初期种种不规范的经营行为的确短期内推个别城市租金上涨起到了推波助澜的作用，本质还是供不应求所致。从长期来看，随着发展租赁住宅市场的各项举措推进落地，平衡供求矛盾，保障租金与收入相匹配，能够维持租金相对稳定。

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