[摘要] 早冬已至，风险与机遇并存，拐点已经到来，房地产行业进入了一个“战略致胜”的新阶段！
2018年是大部分房企的转型元年，国际贸易环境不确定性增加、国内政策调控深入进行，行业竞争加剧，博志成研究院院长黄博文指出，“房地产市场已然进入转轨阶段，当下是早冬，明后年是深冬，适宜谋划远景，根治弊病，才能迎接新的春天。”对大部分企业来说，“活命是首要目标，其次才有可能实现弯道超车和换道行车”。
数据看变化，博志成研究院结合9月14日和15日国家统计局先后发布8月份房地产开发与销售情况以及70城房价指数，综合政策环境和供需预期因素，对2018年楼市进行分析预测，坚定企业信心，并提出建议。
1、楼市整体企稳，销售面积、销售额总体增速向缓
从市场周期表现来看，相比前两年增速高开低落局面，2018年1-8月整体走势积极稳健，不大可能有大幅波动。销售面积及增速同期有所收敛，且现房成交数量持续走低，8月降幅达到-19.1%。
1-8月累计情况：根据国家统计局数据，1-8月商品房销售面积102474万平方米，同比增长4.0%，增速回落0.2个百分点；商品房销售额89396亿元，增长14.5%，增速提高0.1个百分点。
8月表现：8月商品住宅累计销售额75831.12亿元，同比增长16.4%，增速较7月提高0.2个百分点；商品住宅销售面积88913.75万平方米，同比增长4.1%，相对7月（4.2%）有所放缓，仍处于年内高速区。
2、楼价依然坚挺，环比增幅持续减缓
1-8月商品住宅累积销售均价变化持续减缓，从年初的8.9%到8月的0.35%。
8月商品住宅累计销售均价达8528.62元/平方米，环比增幅0.35%，增速继续减缓（2018年年内价格增幅高峰主要在4、5月，环比增幅接近1%），预计8月以后，销售均价增幅将趋于平缓。
虽然，8月房价延续本轮上涨周期，再度刷新纪录至39个月，侧面反映销售均价依然坚挺，但考虑到国家“房住不炒”和“长效机制”的持续推进，部分依赖价格高位的企业，最终必然以价格战收尾。
3、去库存进入尾声？高性价比产品将更具优势
商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积为71853万平米。经过两年多的去库存，截至8月末，商品房待售面积53873万平方米，较7月末减少555万平方米。其中，住宅待售面积减少423万平方米，跌至51个月以来。
从15年开始，房地产的销售数量远超开工数量，但是在今年，这个数据却开始发生转变，自2018年2月开始，新开工面积量首超销售面积，且差额不断扩大，初步意味去库存进入尾声，行业进入补库存阶段。且8月24日，呼和浩特公告称，全面停止房地产去库存调控措施，成为个宣布告别去库存的城市。
4、早冬已至：调控精准化，机会属于智者
年内高峰可能已经过去：最近三年房地产销售情况来看，金九银十并不明显，主要旺季集中在2016年6-8月和2017年2-4月，今年应该也不例外。从年内政策情况和统计数据来看，楼市总体相对乐观，但一线城市房价已接近周期性天花板，部分城市结构性回调还将延续。
短期调控成常态，不合理上涨被打压：8月份楼市调控密集程度刷新历史纪录，超过45个城市、累计发布50余次调控政策。7月以来，各地严厉推行治理市场秩序专项行动，重点打击操纵房价房租、哄抬房价、违规提供‘首付贷’等投机炒房行为。从目前市场情况来看，短期价格调控将继续下沉至二三线城市。
去杠杆延伸至需求端，刚需购房进入等待期：北京公积金新政释放出人口疏解与控制个体和家庭端信贷风险信号，短期来看，能够阶梯性引导恐慌式购房为理性购房；但长远来看，以房换房链条受阻可能影响中高端改善市场；另一方面，需求侧购买力收缩也将推动供给侧改革深化，如9月初北京新推土地供给计划向租赁和共有产权房倾斜、广东省、西安市近期推出共有产权房意见征集文件等，且有可能在更多主要城市推开。
总体来看：
早冬已至，风险与机遇并存，拐点已经到来，房地产行业进入了一个“战略致胜”的新阶段！
房价企稳迹象和国家“稳房价“的政策基调，这些都意味着新房市场仍有机会，消费者投资动机弱化，对性价比更为看重，企业来在拿地阶段前就必须做好产品策略和运营战略，做好有质量的高周转。保障性住房供给增多，长远来看有利于房价总体趋于稳定，同时，也意味着房价上涨空间将逐步收缩，这是不可规避的一大挑战。
然面对激变的市场形势，大部分企业还处在焦虑或迷茫中。博志成研究院院长黄博文指出，未来房企必须以智取胜，而“智慧”体现在市场洞察、战略优化、把握轮动，进对城拿对地、资金内部挖潜、把握投融管退节奏、核心团队自我突破等。
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