[摘要] 房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化
走过2018年，房地产市场调控的效果已经显现。在市场运行方面，近期召开的住房城乡建设工作会议在总结过去一年房地产工作时指出，“房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化”。从房企的业绩表现来看，行业集中度进一步提升。在新的市场环境下，房企在销售、布局、拿地等方面均有所调整，这将对未来一段时间房地产市场发展产生重要影响。
中指研究院数据显示，截至2018年年底，共计有156家房企跻身“百亿元军团”，较2017年增加12家，“千亿元阵营”已经扩容至31家。在房企业绩不断刷新的背后，去年房地产市场出现了一些不同于以往的新现象——土地流拍表明房企拿地更加理性；房企更名反映行业转型升级加快；中小房企扎堆赴港上市透露行业融资掣肘；市场促销热潮折射出行业从高杠杆时代进入现金流时代，精细化管理将取代粗放发展。
业绩分化：行业集中度加速提升
2018年，在房地产调控政策依然从紧的背景下，商品房成交量增速略有放缓，但销售规模再创新高。中指研究院监测结果显示，2018年，“百亿元军团”规模较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元，市场份额超75%；“千亿元阵营”中，强者恒强的态势愈加明显。
总体上，百亿元以上级企业的销售额可分为五个阵营，即5000亿元以上、1000亿~5000亿元、500亿~1000亿元、300亿-500亿元、100亿~300亿元，对应的企业数量分别为3家、28家、30家、27家、68家。1000亿~5000亿元、500亿~1000亿元阵营企业数量大幅增长；300亿~500亿元、100亿~300亿元阵营数量则略有减少，说明百亿元企业阵营间分化日益加剧，大中型房企更追求有质量的规模增长、销售规模更上台阶，而小型房企的竞争优势逐渐减弱。
具体来看，5000亿元以上企业销售额增长率均值为20.2%，其凭借广泛的市场布局、丰富的产品结构、高周转模式及多元化业务布局的战略，把握住了新时代下的市场需求变化和结构性机遇，实现了销售业绩的稳健、高质量增长。
1000亿~5000亿元企业较2017年增加了13家，销售额增长率均值为57.9%，主要凭借品牌、布局、产品等方面优势灵活应变，精准把握城市发展机遇，并不断推动产品迭代升级以契合市场需求，助力企业销售业绩实现跨越式增长。500亿~1000亿元企业销售额增长率均值，为73.9%，其凭借聚焦城市群、加强拓储力度、升级产品线，在激烈的市场竞争中保持了较快的业绩增长。
300亿~500亿元、100亿~300亿元企业销售额增长率均值分别为51.4%、50.0%，其在重点城市耕耘不辍，凭借良好的市场把控力实现了业绩的快速增长。但也应注意到，未来在市场调整压力加大的背景下，部分小型房企将面临较大的运营风险，因此应积极适应市场的变化节奏，主动把握市场主流，实现有质量的稳健增长。
百亿元企业销售规模再上新台阶。Top3、0、Top20房企市场份额占比分别为13.6%、29.2%、39.5%，较2017年分别增长了1.8个、5.2个、7.1个百分点。大型房企市场份额持续上升，体现出资源聚纳优势。
加速回款：城市群业绩突出
2018年，在一线城市调控政策不放松、三四线城市需求逐渐疲软的背景下，百亿元房企持续发力二线城市，一线、三四线城市成交占比有所回落。从房企业绩看，二线城市已是成交主阵地。50家百亿元代表房企的二线城市业绩贡献占比为63.5%，较2017年增长了3.2个百分点，一线和三四线城市则分别下降2.3个和0.9个百分点。
值得注意的是，城市群越来越成为房企业绩的重要来源。2018年，50家百亿元代表房企在长三角与成渝城市群的销售额贡献率分别为33.4%、13.5%。后者销售额同比增长50.2%，得益于东部地区向中西部产业转移、人才引进战略等利好政策，市场热度伴随经济增长、人口回流上升。京津冀城市群受限购限售等政策影响，销售热度有所下降，占比降至9.2%。
从具体城市来看，杭州、重庆、上海、北京、南京等重点一二线城市“虹吸效应”不减，销售总额维持高位；成渝城市群的重点二线城市及长三角城市群中的三四线城市销售增长较快，如重庆、成都销售额分别同比增长77.8%、15.7%，湖州、安庆、镇江分别同比增长147.3%、98.2%、74.9%。
在产品结构方面，首改、改善型需求不断释放，首置、高端类产品销售占比缩减。50家百亿元代表房企的90~140（含）平方米首改、140~200（含）平方米改善型产品销售额占比分别为51.8%、19.4%，同比分别增长1.8个、2.7个百分点；90（含）平方米以下、200平方米以上产品的销售额占比则分别下降了2.7个、1.8个百分点。
结合城市分类看，一线城市聚焦首置、首改产品，二线城市改善型产品需求释放，三四线城市首置、改善型产品占比提高。中指研究院通过对50家百亿元代表房企2017年及2018年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出：一线城市首置与首改产品占比均增长2.8个百分点；二线城市改善型需求不断释放，改善型产品占比大幅增长4.3个百分点；三四线城市首置、改善型占比分别增长1.2个、2.0个百分点，至17.0%、20.8%。
土地流拍：拿地策略更加理性
2018年，土地流拍成为房地产市场最显著的现象之一。百亿元企业拿地态度更趋理性，拿地金额及面积总量双双减少。中指研究院数据显示，50家百亿元代表房企2018年的拿地金额为19182.3亿元，拿地面积为42616.2万平方米，同比分别减少20.6%、8.0%；拿地均价为4501.2元/平方米，同比减少13.8%。50家百亿元代表房企的拿地金额占销售额的比重为29.2%，同比下降21.5个百分点。
百亿元房企各阵营虽均保持谨慎的拿地态度，但大型房企拓储优势依旧凸显。5000亿元以上房企由去年的积极增加土地储备转变为谨慎补充优质资源，拿地金额占销售额的比重降低至20.7%，但拿地金额均值仍保持超过千亿元的高位；1000亿~5000亿元、500亿~1000亿元房企的拿地金额占销售额的比例均超过30%；300亿~500亿元房企拿地金额占销售额比重则下降19.8个百分点至21.5%；100亿~300亿元房企的拿地金额占销售额的比例在所有阵营中，为20.0%。可见，大中型房企的拿地优势依旧凸显，小型房企在土地拓展方面面临压力。
从拿地分布城市看，表现出持续向三四线下沉，热点城市群仍是拓储重点。中指研究院数据显示，2018年，50家百亿元代表房企三四线城市拿地面积占比同比增长12.7个百分点至52.5%；一线及二线城市的拿地面积占比较去年同期分别下降1.0个、11.7个百分点至3.1%、44.4%。
百亿元企业拿地集中于长三角、成渝及长江中游主要城市群的热点二线及三四线城市。其中，三四线城市拿地面积增长明显。50家百亿元代表房企新增土地储备面积占比的区域为长三角、成渝及长江中游城市群，合计达到全部新增土地储备面积的42.4%。其中，长三角城市群经济领先、交通及配套设施完善，依旧是百亿元企业重点投资区域，其拿地面积占比，达22.3%，宁波、杭州等热点二线城市的新增土地储备面积均超过800万平方米。百亿元房企在珠三角、海峡西岸及中原城市群的拿地面积出现同比增长。其中，中原城市群的拿地面积增速最快，同比增长率达17.2%，阜阳、许昌、菏泽等三四线城市的新增土地储备面积增长较为明显。
拿地方式也发生变化。在金融监管从严、行业资金面更趋紧张的情况下，百亿元房企加大合作拿地力度，有助于分摊运营风险。2018年，50家百亿元代表房企拿地权益比例均值为78.4%，较去年同期降低0.4个百分点。其中，5000亿元以上房企的合作拿地力度稍有增强，权益比例较去年同期降低0.2个百分点；1000亿~5000亿元房企仍是代表房企中合作意愿最强的阵营；500亿~1000亿元及300亿~500亿元房企也加强了合作拿地的力度，权益比例分别下降了4.8个、8.4个百分点；100亿~300亿元房企受自身资源限制，较多独立拿地，权益比例达98.1%。
百亿元房企收并购难度加大。在经历多次热潮后，市场上的优质资源数量减少，房企收并购难度进一步加大，50家百亿元代表房企在2018年的收并购金额占全部拿地金额的比重为10.7%，同比下降5.5个百分点。收并购项目集中于热点二线城市，如重庆的收并购金额超150亿元，南京、苏州、天津及宁波的收并购金额在60亿元以上。此外，旧城改造、产业新城、特色小镇、文旅地产等成为百亿元房企拓展优质土地资源的途径。
现金为王：多渠道筹措融资
2018年，房地产融资政策调控升级，政府注重融资的“合规性”并实施穿透式监管，房企资金压力不减，1至11月，房企到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速回落。面对收紧的政策环境，房企在提高现有资金使用率的同时，积极筹集外部资金，确保融资渠道稳定顺畅。
从资金来源看，公司债规模同比增长303.6%，海外债券增速下降。百亿元房企境内公司债发行较去年明显回暖，中期票据小幅回落，海外债券增速下降。2018年，百亿元房企境内公司债发行规模达1931亿元，同比大幅增长303.6%；中期票据发行总额达942.5亿元，同比小幅下降12%；海外债券规模增速下降显著，共发行3055.8亿元，同比增长35%，增速较去年下滑超过200个百分点。
2018年上半年，房企海外融资升温。4月，百亿元房企海外债券发行规模达667.4亿元，为2018年值。但6月以来，受政策强管控和汇率波动影响，房企海外融资热度下降，成本走高。与之相应的，境内公司债自3月开始回暖，当月百亿元房企发行规模达211.6亿元，在接下来的9个月，公司债发行规模均在百亿元以上，并于12月达到值331亿元，发行规模整体呈逐步回升趋势。
从整体融资成本变化来看，2018年百亿元房企在公司债、中期票据和海外债券方面融资票面利率普遍高于去年同期。在融资成本上升的背景下，财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显。千亿元以上房企债券发行规模领先，其发行的海外债券占百亿元房企海外债券总发行规模的65.2%；千亿元以上房企在公司债、中期票据和海外债券方面的利率仍处在较低水平，而同期的500亿~1000亿元房企在公司债和海外债券方面融资成本则高达6.9%以上，100亿~300亿元房企的公司债和海外债券融资成本也处于较高水平。
在融资创新方面，传统融资渠道承压，新型融资工具ABS发行规模逐渐攀升。2018年，房地产ABS产品总发行规模2593.5亿元，较2017年增长61.5%。从ABS发行结构看，供应链保理ABS逐渐成为房企青睐的融资方式。2018年，房地产行业供应链保理ABS发行规模共1201.3亿元，比2017年增加161.4%，在房地产ABS发行总规模中的占比从2017年年末的28%提升至46%。
转型升级：跳出房地产开拓新空间
伴随房地产调控持续进行，行业转型升级的窗口期也加速到来，不少房企纷纷围绕主业进行多元化复合布局。整体看，房企多元化拓展存在差异性，大型房企多元布局大而全，小型房企则较多关注相关业务延伸。5000亿元以上房企凭借自身的资源整合和稳健的运营能力，在产业地产、物业服务、长租公寓等相关领域拓展全面，同时涉足新能源汽车、机器人等新兴高科技领域；1000亿~5000亿元房企在物业服务领域布局广泛，重点关注养老地产、特色小镇和商业地产等相关领域，少数房企在新零售行业展开布局；500亿~1000亿元房企重点关注商业地产，部分房企在养老地产、物业服务和产业园区展开布局；300亿~500亿元、100亿~300亿元房企受自身规模和资源限制，主要进行地产相关热点领域布局，打造“专而美”的特色业务。
横向拓展方面，不少房企拓展长期持有型经营业务，继续在长租公寓、产业地产、养老地产等领域深入拓展。2018年，我国新型城镇化建设和产业转型升级的提速，使产业地产的开发价值和区域性发展机遇显现。同时，政府大力支持养老产业发展，百亿元房企顺应政策加速产业地产布局、积极推进养老产业建设，如万科在物流业务上继续发力，收购太古冷链物流资产包，进一步打造国际领先的专业物流平台；龙湖携“椿山万树”进军养老产业，并与中医药大学在康养体系的搭建上创新合作，满足社会养老需求。
长租公寓作为处于风口上的市场，凭借巨大的存量市场空间和政策红利，仍吸引了百亿元房企强势布局，如碧桂园发布“长租城市”后，迅速在各地落地长租业务，并在长租公寓融资方面有所进展；恒大发行100亿元住房租赁ABS产品，入局长租公寓领域；旭辉也上市了领寓长租公寓类REITs（房地产信托投资基金）。
纵向拓展方面，随着客户从传统购房需求转变为对家装、物业服务等的综合需求，房企正试图挖掘互联网家装、物业服务等上下游产业链服务型附加业务价值。如万科成立“美好家”、旭辉与金螳螂合作，提升家装服务品质，挖掘更多增值空间。碧桂园、旭辉、新城控股、佳兆业等房企将物业业务分拆上市，以谋求物业服务更好的发展，打造出稳定的利润增长空间。
值得一提的是，部分大型房企凭借自身资金优势，通过投资入股、合作研发等方式试水高科技领域，紧盯人工智能、新能源汽车、机器人等项目，探索新时代下房企发展的新增长极。如碧桂园正在向高科技房企转型，相继布局现代农业、机器人等前沿领域，计划在未来十年转型为一家服务社区、服务社会的高科技房企。这些也为今后房地产市场发展提供了更多可能性。
数据和资料来源：中指研究院
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