[摘要] 到目前，中国政府这一轮拯救楼市的行动，已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为，逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么，2015年，乃至更长一段时间，中国房地产市场将如何演变呢？
到目前，中国政府这一轮拯救楼市的行动，已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为，逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么，2015年，乃至更长一段时间，中国房地产市场将如何演变呢？
我的判断是：中国房地产长达10年的熊市已经开始，绝大多数城市的房价将跑输真实通胀（我个人对真实通胀的定义是：广义货币M2增速减去GDP增速）。
但必须指出，熊市里也有牛股，甚至NB的板块。北上深广的楼市，就是熊市里的“牛板块”，而且潜力还颇大。在这10年里，决定一个城市楼市前景的，是人口增量、资金增量。
我之所以判断10年熊市已经开始，理由如下：
，中国城镇化目前遭遇了大的瓶颈，这就是如何提高农民工的收入问题。
2014年初，我曾经写过一篇文章，标题是“城镇化或许是个干瘪的”，根据当时官方公布的数据，算过一笔账：
2013年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，城镇化率达到了53.7%。数据同时显示，2013年中国“人户分离人口”达到了2.89亿人，其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情，75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看，我们仍然有21.3%的空间，按照目前的增长速度，还能享受这个增长蛋糕20年。
事实恐怕并非如此。中国人户分离的“市民”大概2.89亿，这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究者一个个农民工个体，就会发现，他们要么是夫妻一起进城打工，要么是夫妻一方进城，还有的是单身汉进城。不管怎么说，他们的家庭中将近一半成员留在了农村。
如果农民工收入足够高，能够获得城市户口，他们肯定会像白领一样，将老婆孩子甚至父母接入城市生活，成为市民。这样，他们还能再为城市带来大约2.89亿的人口。（7.31+2.89）÷13.6≈75%。也就是说，只要经济条件和户籍管理制度允许，中国城镇化率马上就可以变成70%以上，也就是接近达到城镇化的极限。
所以，如果国家不能真正提高普通人的收入，让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格，那么城镇化的蛋糕就不可能继续做大。而事实上，现在农村里只剩下老弱、妇孺，青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里，政府为了保增长，常常使用泡沫来解决问题。其结果是，农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。
第二，过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张，各地规划了大量新区、开发区，加上民间如火如荼的抢建风，房子的确是大大过剩了。
国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示，新城新区规划人口达到34亿”。
34亿人，仅是未来几年可以容纳的增量人口。根据国家统计局的数字，到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿人。也就是说，中国各地的新城如果按照规划建成后，可以把全世界的城镇人口全部装进去！
但我需要提醒大家的是，这些统计没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方，小产权房、集资房的存量，甚至超过商品房。
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