[摘要] 目前我国房地产市场已由“普涨时代”进入了“分化时代”，城市间差异日趋明显。随着部分城市房价松动下行，市场看跌预期陡升，“崩盘论”甚嚣尘上。
三、市场走向相对理性，房价上涨明显趋缓
在1998年住房体制改革的推动下，我国房地产市场迅猛发展，对中国经济增长贡献卓著，进入新世纪(16.10, 1.46, 9.97%)的十年堪称行业的“黄金十年”。然而由于行业发展方式较为粗放、多为非理性的无序扩张，产生了房价持续高涨、住房保障缺失等问题。
自2010年起拉开本轮房地产调控序幕，市场逐步走向相对理性，开发投资专业度提升，住房保障得到加强。但相比国外，我国城镇化率仍然较低，房地产发展空间依然很大，目前正是处在相对理性的“白银十年”。
今年整体来看，房价上涨幅度将较上年趋缓，这主要是源于供求关系的明显转变。
从供给端来看，去年房地产投资增速较高，为19.8%，较上年提高3.5个百分点；土地购置面积和新开工面积增速分别高达8.8%和 13.5%，较上年增速大幅提升28.3个百分点和20.8个百分点；同时，商品房待售面积同比增长35.2%，较上年明显提升8.2个百分点。
从拿地到形成供应通常有1年至1年半的时滞，因此去年高拿地、高开工和高库存的情况将有利于今年住房有效供给的改善，特别是加大普通商品住房供应的政策导向将使针对刚性需求的90平方米以下中小户型的供给比重增加。
从需求端来看，去年房地产市场购房热情高涨，全年呈现出供销两旺的局面，商品房销售面积和销售额分别同比增长了17.3%和26.3%，大量需求已经释放，甚至透支了部分未来需求。同时，限购限贷政策继续实施和今年银行个贷政策收紧将对部分置业需求形成抑制；市场悲观情绪滋生，“崩溃论”持续发酵，促使部分需求转而观望。因此，在供给增加需求回落的情况下，今年房价总体涨幅将趋缓，有可能出现微升状态。
然而，即便是短期抑或是局部供大于求，在中国现行体制下，只要宏观经济保持较平稳增长、资本不大量出逃、信贷不趋于过紧，那么在城镇化进程中潜在住房需求依然很大，特别是大城市的刚性和改善性居住需求会相对较为稳定；当市场观望期结束后，需求仍然具有持续释放动力。
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